聚焦城乡建设不平衡不充分问题 推进新时代住建事业高质量发展

小秀格格

　　聚焦城乡建设不平衡不充分问题

　　推进新时代住建事业高质量发展

　　7月19日，市住建委党组书记、主任熊忠海参加“在线访谈”活动。在访谈活动上，熊忠海现场解答了建筑工程质量监管、房地产市场调控、物业小区管理等市民所关心的焦点问题，达到了释疑解惑的效果。
　　市住建委党组成员、副主任、市房产局局长李艾武陪同参加。
　　小区的物业不作为，慢作为，收物业管理费倒是很积极，这种情况到底该找谁?是不是监管部门不作为?是不是监管部门睁一只眼闭一只眼得过且过?这种监管部门还有必要存在么?
　　答：随着新型城镇化发展，城市的承载能力不断增强，城市人口不断增多，物业服务和管理工作难是全国的普遍现象，究其原因，物业管理不是单纯的行业管理，而是社会管理，涉及的单位和部门很多，理顺管理体制，完善机制，落实各方主体责任十分重要。近年来，为规范中心城区的物业管理服务行为，我们依据《湖北省物业管理条例》规定，报请市政府出台了一系列加强管理的文件，下沉物业管理责任，推动物业管理执法进小区活动，开展物业服务标准化试点推广活动，在一定程度上促进了物业企业服务规范化建设。针对网友提出的问题，我们对物业服务市场将进一步加强监管，督促物业服务企业开展大整改，强化服务意识，提高服务质量，提升人居环境。市住建委将在其他单位和部门的支持配合下，采取五项措施予以整改：一是加大物业法律法规宣传，普及物业法律法规知识，形成人人知法懂法守法的良好氛围。二是建立完善业主大会制度，加强业主自治建设。引导小区业主在街道办事处的指导和监督下依法成立小区业主委员会，由小区业主委员会依法按规定解聘或续聘物业服务企业，加强对物业企业服务质量监管。三是督促物业服务企业按照合同约定提供服务，切实做好卫生保洁、门卫值班、安全巡逻、绿化维护、公共设施维修、车辆停放管理、装修管理等服务。四是建立完善服务质量考核机制，提高物业服务水平。按照《随州市物业服务质量考核办法》的规定要求，会同物价部门定期和不定期的进行服务质量考核，对服务质量不到位的限期整改，整改不力的，下调质量服务等级，降低收费标准;五是开展物业服务市场专项大检查，依法查处违法违规行为，对整改不到位的受查处的物业服务企业，记入“黑名单”，予以公开曝光。同时会同其他执法部门强化小区管理，规范物业服务及业主行为，推动和谐社区建设。六是联合开展“红色物业”试点工作，会同组织、民政等部门在物业企业和业主委员会建立党组织，打通党组织联系服务群众“最后一百米”，实现党委领导下的政府治理和社会调节、居民自治良性互动，推动基层社会治理体系和治理能力的不断提高。
　　请问住宅房屋有质量问题，漏水、裂缝这些问题我们业主应该如何找到诉求单位督促开发商解决问题?有什么可行的途径?
　　答：对于住宅房屋漏水、裂缝等质量问题，分质量保修期内和质量保修期外两种情况，先介绍一下工程质量保修期。建设工程质量保修期，自竣工验收合格之日起计算，主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(一般为50年);屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
　　对质量保修期内出现的质量问题，可向开发商反映，由开发商负责组织施工等单位进行整修。开发商不及时或不认真整修的，市民可向市质安站进行投诉，投诉电话为：0722—3222003，市质安站将按程序安排专人3日内进行现场核查，并督促责任单位进行整修到位。
　　对质量保修期外出现的质量问题，已办理不动产权证的房屋，属于共用部位、共用设施设备的，可由业主委员会或物业单位向市房产局申请利用维修基金进行整修。另外，属于人为破坏损坏的，由当事人负责维修和赔偿;对保修期满后的私人空间，由业主自行负责维修;对人为损坏公用部位公用设施设备的，无论在保修期内，还是保修届满，都由当事人依法承担维修责任。
　　棚户区改造是重大民生工程，现如今棚户区改造作为一个发展工程，它改变了城市面貌，提升了城市功能，拉动了经济增长，也促进了消费。作为集中安置市区城市建设用地所需的拆迁居民，我想征收拆迁的难度是也非常大，棚户区改造已经有好几年了，请问住建委采取了什么样的措施去解决这样一个问题?
　　答：2013年以来，党中央、国务院、省委、省政府高度重视棚户区改造工作，国务院相继出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)、《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发[2014]36号)、《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发[2015]37号)。按照国家、省统一部署和要求，我市全面启动棚户区改造，截止2017年底，我市共改造各类棚户区35000余户。在这里，我简要给大家介绍一下我市推进城市棚户区改造所采取的措施。
　　一是坚持高位推动，强化工作责任。为加强对棚户区改造工作的组织领导，市政府成立了“随州市城市棚户区改造工作领导小组”，由市长任组长，市政府分管领导任副组长、市直相关部门、供水、供电、燃气、通讯部门负责人及县(市、区)主要领导为成员。坚持把棚户区改造作为重要的民生工程和发展工程来推动。对市政府主导实施的重点棚户区改造项目，成立项目改造指挥部。市政府每年都将棚户区改造列入民生实事。年初召开专门会议，对全市棚户区改造工作进行动员部署，并与县(市、区)政府(管委会)、市本级棚改实施单位签订住房保障(棚户区改造)年度工作目标责任书。将棚户区改造完成情况纳入县(市、区)政府(管委会)党政领导班子年度综合考核指标。
　　二是完善政策措施，明确补偿标准。近几年，先后制定出台了《随州市中心城区棚户区改造房屋征收补偿安置指导意见》(随政办发[2013]1号)，《随州市城区集体土地上建(构)筑物等地上附着物补偿标准(试行)》(随政办发[2016]39号)，明确了城市棚户区和城中村改造房屋征收补偿安置标准。明确了国有土地和集体土地上棚户区改造货币化安置的方式、奖励补助标准，安置房购买程序等。对国有土地上居住面积狭窄的城市棚户区住户选择货币化安置的，住房面积在42㎡以内的棚户区居民，在规定时间内签约并搬迁的，除给予相应搬迁奖励外，另给予最高不超过7㎡的面积奖励，(但奖励面积加原产权面积不得超过42㎡);集体土地上棚户区(城中村)改造住宅房屋选择货币化安置的，房屋建筑面积200㎡内除按评估价补偿外，另奖励20%;200㎡—300㎡按评估价补偿;300㎡以上按重置价(重新建设成本价)补偿”。
　　三是健全体制机制，破解征收难题。为理顺房屋征收体制，提高房屋征收效率，市政府于2017年3月24日出台了《市人民政府关于进一步优化市本级项目土地房屋征收工作机制的通知》，明确了“市区一体、重心下移、市级统筹、区级实施”房屋征收推进体制机制。明确由曾都区政府、随州高新区管委会负责市本级棚改项目涉及城区范围内的土地、房屋征收的组织实施工作，并明确征收工作机构具体负责土地、房屋征收前期工作调查摸底、补偿方案拟定、征收补偿协议签订、办理被征地农民养老保险、搬迁拆除和信访维稳等工作。
　　四是强化主动作为，规范项目申报。为规范棚户区项目的申报落实，市棚改办制定了棚户区改造项目的申报流程：1、征集棚改计划。每年3月底前，由市棚改领导小组向曾都区政府、高新区管委会下达征集次年棚改计划的通知。曾都区政府、高新区管委会组织辖区各街道办事处、社区(村)在6月底前做好次年棚改项目计划的申报工作。2、组织调查摸底。拟实施棚改的社区(村)，广泛征求村民意见，组织召开村民大会讨论并票决，获得全体村民同意后报所在街道办事处，由街道办事处向曾都区政府、高新区管委会提出申请。3、纳入棚改项目库。曾都区政府、高新区管委会审核同意后，将相关资料报市棚改办。对居(村)民改造意愿达到95%以上的申报项目，纳入棚改项目库。4、确定棚改项目计划。由市棚改办组织住建、规划、国土、发改、财政、曾都区政府、高新区管委会、市本级棚改实施单位，根据城市建设规划、土地利用计划和《随州市棚户区改造规划(2017-2020)》，对纳入项目库的项目进行联审，据此制定次年棚改计划，报市政府审批，并明确项目实施单位。
　　五是拓宽筹资渠道，落实改造资金。2016年至2018年5月，全市共争取到位中央财政专项补助资金7.94亿元;争取金融机构专项贷款55.38亿元。这些资金有力保障了棚改项目的顺利推进。
　　六是完善配套设施，加强保障房管护。坚持水、电、路、绿化、停车棚、物业管理用房及其他生活服务设施用房等配套工程与主体工程同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。通过公开招标方式选聘优秀的物业服务企业对保障性住房小区实施专业化物业服务，全市保障性住宅小区物业管理覆盖率达100%。推行物业管理先行介入制度，让物业公司参与保障房的分户验收及配套设施、附属设施验收。加强对物业公司日常管理服务工作的监督检查，发现问题及时督促整改，及时受理处理保障房住户的各类投诉，确保让保障对象住的舒心。
　　我市房地产自去年以来上涨了不少，这对于我市房地产去库存和促进地方经济(税收、卖地)的发展起到了重大作用，请问未来我市在房产政策上有什么新的好的举措，能够让普通老百姓买到价格合适的房屋，以利于促进社会和谐稳定，让我市房产市场健康稳步向前发展的呢?
　　答：我市房地产市场发展已由“去库存，促发展”向“控房价，稳市场”转变，我市已确定2018年随州市房价控制目标并报省住建厅备案：全市新建商品住房销售均价控制在5000元/平方米以内，中心城区控制在5500-5800元/平方米。实施这一举措的目的是为了确保新建商品住房销售均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应，满足市民的购房需求，保证房地产市场平稳发展。
　　为了保证房地产市场供需平衡，科学调控市场供给，我们重点采取了五项措施：一是督促部分未办理规划许可证，施工许可等手续的开发项目加快建设项目的准备工作，满足审批条件;二是已办理规划许可未开工或开工未达到商品房预售条件的项目，督促开发企业加快商品房项目建设进度和上市节奏;三是对达到预售条件而不申请办理预售许可的住房项目，加强督办，尽快形成有效供应，保持房地产开发的适度规模，对具备预售条件经督办仍拖延上市的项目记入开发企业不良信用记录并暂缓办理资质升级;四是每季度末向社会公布下一季度预计达到销售条件的商品房项目清单，稳定市场预期。五是加强房地产市场监管。定期巡查各个在建项目，摸清各个在建项目的建设进度，对达到预售条件的项目(多层建筑达到主体工程封顶，高层建筑建设层高达到10层以上)及时督促其办理商品房预售许可，依法严厉查处捂盘惜售、哄抬房价、期房炒作、虚假宣传、价格欺诈、不按规定明码标价、违规开展购房融资等行为，坚决“发现一批、查处一批、曝光一批”。
　　建筑工程质量事关老百姓的生命安全，责任大于天，我们对这项工作是高度重视的，我市建筑工程质量的监管是由市住建委下设的监督机构市质安站负责监管的，市质安站在受理建设单位办理质量监督手续后，按规定编制项目监督计划并组织实施。在监管过程中主要采取日常巡查、“双随机一公开”抽查和专项检查等方式对建筑工程质量实施过程监管。一是在建设过程中，重点抽查参建五方责任主体(建设、勘察、设计、施工及监理单位)及质量检测单位是否履行质量责任和义务，对重要分部工程(地基与基础、主体结构)及竣工验收进行现场监督，重点监督验收组织程序是否符合规定、参加验收人员是否具备资格并抽查工程实体质量。二是在日常监督巡查中，每年会组织“双随机”督查及一系列专项检查，对检查中发现有违反建设工程质量管理规定或不符合设计要求及工程建设强制性标准的，采取责令改正、局部暂停施工等强制性措施，对需要进行行政处罚的，严格按有关规定实施。

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我是随县居民，父母早年在单位公司购房，有购房合同，一直都没办理房产证(不动产登记证)请问一下集体土地上的房屋所有权证如何分割办理个人不动产登记，
　　答：集体土地上的房屋转移登记只能在集体内部流转。2015年9月我市实施不动产登记改革以后，不动产登记业务由国土部门负责。您反映的集体土地上的房屋所有权证如何分割办理个人不动产登记问题，建议向随县国土资源局咨询。
　　我想代表刚需族问一下，随州的房价能控制住吗，这样猛涨我们普通百姓根本扛不住，现在还有些楼盘捂盘，等待抬高价格，房管局能管管吗?
　　答：我市房地产市场发展已由“去库存，促发展”向“控房价，稳市场”转变，我市已确定2018年随州市房价控制目标并报省住建厅备案：全市新建商品住房销售均价控制在5000元/平方米以内，中心城区均价控制在5500-5800元/平方米。实施这一举措的目的是为了确保新建商品住房销售均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应，满足市民的购房需求，保证房地产市场平稳发展。上半年，我市新增上市项目减少，市场呈现供小于求的局面，房价上涨压力较大。
　　下一步，在房价调控方面我们将采取以下措施：一是制定了《随州市房地产市场调控会商工作实施方案》。成立市级房地产市场调控会商工作小组，定期分析房地产市场状况和发展形势，加强对市场分析、政策研究和市场调控，指导企业合理定价。二是贯彻落实《2018年中心城区新建商品住房预售价格调控指南》，根据城市功能空间分布、片区差异等状况，划分城东、城西、城南、城北、城中五个调控片区，结合每个片区的交通便利性、周边环境、未来发展规划和每个项目楼面地价、企业信用等实际情况，构建科学的房价控制体系，分片区制定新建商品住预售价格调控目标，合理控制每个片区每个季度房价涨幅，实现2018年中心城区房价控制目标。三是进一步加强房地产市场监管。定期巡查各个在建项目，摸清各个在建项目的建设进度，对达到预售条件的项目(多层建筑达到主体工程封顶，高层建筑建设层高达到10层以上)及时督促其办理商品房预售许可，会同物价、工商等部门依法严厉查处捂盘惜售、哄抬房价、期房炒作、虚假宣传、价格欺诈、不按规定明码标价、违规开展购房融资等行为，坚决“发现一批、查处一批、曝光一批”。
　　关于南苑新村小区多收购房款问题，现在小区大部分业主已经办好不动产证，但不动产证与购房合同上面积有出入，开发商几乎每户都有多收购房款项的问题，截止目前，开发商还没有退款的意思，不知这种现象是否该住建委的管辖范围，如是，该如何解决?
　　答：关于商品房面积误差退款的问题，按照《合同法》“有约定的从约定，没有约定的从法定”的原则，有以下两种情况：一是《商品房买卖合同》中有约定条款的，按约定条款执行;二是《商品房买卖合同》没有约定条款的从法定。根据《商品房销售管理办法》第二十条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积;按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同未作约定的，按以下原则处理:
　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，建议向仲裁机构申请仲裁或到当地人民法院起诉维权。
　　关于“还建安置房”能否办理不动产权证，如何办理，随州目前是否有这方面的政策?
　　答：关于“还建安置房”能否办理不动产权证问题：2015年9月我市实施不动产登记改革以后，不动产登记业务由国土部门负责。“还建安置房”如何办证，是否有相关政策，建议向市国土资源局咨询。
　　我购买的是完全产权的二手房，两证齐全。但由于该房位于随州某银行院内，该银行后勤科远远超出金融机构的管理职能范围，频繁对我的商品房伸手管理，先是不让我的租户夜间进门，然后今年年初因电表自然损坏，该银行拒绝临时接电，将我家停电达4天之久。同时，国家电网的供电无法进入该居民楼，必须通过该银行二次供电，带来诸多不便。
　　因此事我专门找到市房产局物业科负责人刘女士进行投诉举报，认为该银行对我的商品房进行管理，远远超出金融机构的职能范围，要求房产物业部门进行干预。可最终答复我，要我向该银行武汉分行(该银行武汉分行在湘鄂赣三省履行央行职能)进行信访投诉。
　　由于该银行让我签署一份违法的协议(不将房屋租于他人)就给我恢复了供电，经咨询律师，我签的协议是被迫的、违反我真实意愿的协议，因此无效。但我又不想走到法院诉讼或去武汉上访的途径，我希望住建、房产部门进行干预，要求银行不得超出金融机构的管理职能，违法干预普通市民的居住和出租权利，更不得以断电来要挟普通居民服从银行的管理。另，请问领导，1999年建的单元房，顶楼漏水比较严重，翻修过屋顶后依然漏水，屋内多处墙面损坏，加之夏天顶楼酷热难耐，想建一个斜坡屋顶，不知道需不需要什么手续?
　　答：该问题反映房屋在随州某银行院内，是单位后勤管理的职工住宅楼，属于单位自行管理。对自行管理的职工住宅区发生的纠纷，建议由业主与单位双方协商解决或经司法途径依法维权。对业主在楼顶搭建斜坡屋顶问题，按照部门职能职责，建议业主可向城管部门咨询;供电问题，建议向供电部门咨询。
　　小区地下停车场，贴有人民防空设施之类的牌子，怎么能成为开发商的赚钱的工具?再说业主都给了地税，也分摊了公摊，开发商在地下建的地下停车场，难道归开发商所有?就一个位置要10万，熊主任您觉得是否合情合理?
　　答：小区地下停车位分规划地下停车位、地下人防工程两部分。根据《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条规定：“物业区域内按照建设工程规划许可确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。”规划地下停车位在取得不动产权证之前，建设开发单位不得出售。人防工程(车位)能否租售问题，建议向民防部门咨询，地下车位租售价格建议向市物价部门咨询。
　　新建小区内的地下停车位产权归谁?什么情况下开发商可以出售，什么情况下不能出售?随州还有多少小区办不到《不动产证》产生这个问题的根源是什么?
　　答：关于小区地下停车位产权问题：小区地下停车位分规划地下停车位和地下人防工程两个部分。根据《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条规定：“物业区域内按照建设工程规划许可确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。”规划地下停车位在取得不动产权证之前，建设开发单位不得出售。关于人防工程(车位)相关的具体政策，建议向民防部门咨询。
　　关于老旧小区办证遗留问题：据2016年3月统计，中心城区未办证小区27个，涉及户数11465户。老旧小区办证存在的主要问题一是超规划建设未竣工验收。一些开发企业在建设过程中，私自改变规划，房屋长高长胖，加高地下室、车库、架空层，甚至加层，有的利用房屋之间的空地违规“种房”等，这些项目大多已建设完毕且交付使用，但规划验收未到位。二是少数开发企业在房屋销售过程中代收办证费用，由于建设资金问题，办证费用被挪用，导致后期办证无资金。
　　为解决老旧小区办证遗留问题，市政府建立了城区商品房权属登记联席会议制度。按照城区商品房权属登记联席会议要求，对未进入办证程序的小区，实行部门分工牵头负责，对12个未进入办证程序的“问题小区”进行了任务分工，明确了牵头单位，列出了工作安排表，形成了专题会议纪要，联席会议办公室跟踪督办。截止目前，我们先后启动15个小区的办证工作。15个小区应办证户数8840户,已办证4290户，占比48.53%。
　　下一步，我们将采取三大措施加快解决老旧小区遗留办证问题：一是对不配合办证的企业，不审批新项目，开发资质仅用于处理遗留问题，项目结束后注销企业资质;记入信用档案，向社会公示;对失联的企业请司法部门介入调查。二是在资金筹集环节上，督促开发商积极筹集办证资金。对挪用、涉嫌诈骗办证资金的开发商，购房者个人或集体可依法起诉，依法维权，公安、司法机关也会同时介入，查封冻结开发商资产，立案侦查。三是对超规划建设的部分，将由规划部门牵头，住建、消防、园林等部门共同组织验收，验收合格后，由住建部门核发《工程质量竣工验收备案证》。

追寻真谛

生命安全，责任大于天。

多吃肉

推进新时代住建事业高质量发展

追寻真谛

平衡发展好一些。

雨季不再来

严格按有关规定实施。

十八子

推进新时代住建事业高质量发展

红菱

解答的很详细