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    (老吴法律答问)开发商不办房产证 业主怎么办

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    发表于 2015-1-16 19:12:34 | 显示全部楼层 |阅读模式

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    本帖最后由 老-吴 于 2015-1-16 19:25 编辑

        居住在厉山镇××苑小区网名叫“空心菜”的女士咨询老吴:我们居住的小区在2009年买房入住以来,既没有办房产证也没有土地使用证。应交的钱我们早已经到位给了开发商,由于开发商的原因这些证一直就办不下来。该房位于厉山镇神农居委会,而开发商公司注册地在曾都区西城办事处。
        一问:我们是应该走信访的路还是应该到法院诉讼?如果走法律途径能否选择向被告住所地曾都区法院起诉?
        答复:
        走信访当然可以,因为政府的信访机构代表政府。一个负责任的政府一定会为人民做主。不过本案属于涉法涉诉案件,最好应该向法院提出诉讼,要求按照双方签订的合同履行。依照我国《民事诉讼法》第三十三条规定,本案属于专属管辖:因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。所以你们应该按照法律程序向随县人民法院立案庭提出民事诉讼,提供基本的证据,然后由立案庭分配到有关业务庭审理。在法律规定或通知的证据交换期限内完成证据交换。
        二问:法院立案庭收到诉状后已经月余没给出具受理立案通知,应该怎么办?
        答复:
        根据我国《民事诉讼法》第一百二十三条规定:人民法院对符合本法第一百一十九条的起诉,必须受理。符合起诉条件的,应当在七日内立案,并通知当事人;不符合起诉条件的,应当在七日内作出裁定书,不予受理;原告对裁定不服的,可以提起上诉。因此,人民法院不可能像你说的那样作出违反法律规定的事情来。如果一直没收到立案受理通知或者裁定,你可以向法院立案庭询问原由。对在法定期限内不予受理的,可依法向随州市中院提起上诉。
        三问:询问立案庭法官说已经交给××法庭,让我们直接到法庭询问。而法庭的法官说要我们把诉状中的诉讼请求改成“请求法院确认××合同是否有效、是否承担逾期违约金”等。请问应否修改?
        答复:
        诉讼中如何请求是当事人的诉讼权利。本案是诉求开发商履行约定协助办理房产证纠纷。诉讼请求应该是“判令被告履行为原告办理商品房房地产产权登记的义务,立即为原告办理房地产所有权登记手续,将位于××苑××房屋的所有权登记在原告名下;判令被告承担逾期办理房地产登记的违约责任、支付逾期利息×××××元”(详见诉状)。
        法律规定的物权效力不同于合同效力。上述法官的说法只是关于你们的房屋合同效力问题。我国《物权法》第十五条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。所以,只要双方签订的购房合同不违反法律,应该有效。不存在所谓再“请求法院确认××合同是否有效”。而你现在要求的是要办理房产证和土地使用证来确立物权效力。我国《物权法》第九条、第十七条是这样规定的:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。所以,办理登记是物权效力很重要的环节。
        我相信法官不可能对你说出那样的话,有可能是你听错了。即使有法官说过让你修改诉讼请求,也可能只是某些法官对法律的认识不同。对于你自己的正当诉请,只要认为是合理合法就应该坚持。这些诉请经过审理,如果正确会得到法律支持,如果法官认为错误则可以依法驳回。不服一审判决还可以上诉方式得到法律救济。如果在递交诉状时连诉讼请求都听信别人而不能自己做主,其法律后果当然只能由你当事人自己承担。
       办证与不办证意义大不相同。如果没有房产证将来你有什么权利来处分房屋?现在也有一些不良卖房者一房多卖的案例存在。如果万一出现这一情况,法律对“善意第三人”是提供保护的。到那时事情就麻烦了。并不是像有人说“有合同住70年没问题”。这样一来将来想转让房屋,有证与没有证的是有区别的,起码在价格上会大不一样,没证的价格可能会大打折扣。
        附:代书的诉状
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        案例:
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    发表于 2015-1-16 19:37:38 | 显示全部楼层
    进来学习学习一下
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    发表于 2015-1-16 19:43:25 | 显示全部楼层
    随州这样的事多了,老百姓打官司难啊
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     楼主| 发表于 2015-1-17 10:23:39 | 显示全部楼层
    随天随地 发表于 2015-1-16 19:43
    随州这样的事多了,老百姓打官司难啊

        什么叫善意第三人?
        是指无权处分他人不动产或者动产的人,不法将不动产或者动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该不动产或者动产时出于善意,就可以依法取得对该不动产或者动产的所有权,受让人在取得不动产或者动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。那么这里的第三人(即受让人)就是善意第三人。
        善意第三人是有偿取得,支付了合理的对价。
        我国《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
        当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
        所以,就不动产房屋来说,如果没办证的房屋被别人再以合理的对价卖了并且给别人办证了,你就没办法再住这房屋了。
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    发表于 2015-1-17 18:27:15 | 显示全部楼层
    这个案子不应先走司法程序。
    我的新浪博客http://blog.sina.com.cn/szlsmtz
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    发表于 2015-1-17 21:45:25 | 显示全部楼层
    有一定的指导作用
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     楼主| 发表于 2015-1-20 19:59:03 | 显示全部楼层
    老市民 发表于 2015-1-17 18:27
    这个案子不应先走司法程序。

    应该先走么程序?
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    发表于 2015-1-20 22:07:57 | 显示全部楼层
    老-吴 发表于 2015-1-20 19:59
    应该先走么程序?

    先走议事程序。由政府主管部门督办。
    我的新浪博客http://blog.sina.com.cn/szlsmtz
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    发表于 2015-1-21 08:58:38 | 显示全部楼层
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    发表于 2015-1-21 16:28:10 | 显示全部楼层
    让我想起了前阵子说的湖岸新城办房产证的的事情
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